בית לחם 9 , חולון
אודות
עיר דוד נוסדה בשנת 2011 ע"י המהנדס דוד אלישקוב, המשרד מתמחה בנדל"ן פיתוח ויזמות .
החזון של המשרד הוא התחדשות עירונית, בנייה ירוקה ואיכותית שמתמחה בניהול פרויקטים ויזמות של תמ"א 38 .
המשרד עובד בשיתוף פעולה עם אנשי המקצוע המובילים בתחום, הכולל: עורכי-דין, אדריכלים, קבלני ביצוע וכול היועצים הנדרשים.
המשרד עוסק בפרויקטי ביצוע ופרויקטים עתידיים בהון עצמי בליווי בנקאי.
הפרוייקטים שהמשרד מבצע מתבצעים על פי מתודולוגיות ניהול פרוייקטים מתקדמות, שכוללות ביצוע מעקב שוטף ובקרות, ניהול שוטף של משאבים, ניהול סיכונים ותקציב לעמידה ביעדי הפרויקט, באיכות הנדרשת, אי-חריגה מהתקציב והשגת שביעות רצון מלאה של הלקוח.
המשרד מספק שירותי ייעוץ במקצועיות וביסודיות אשר מעניק ללקוחות יחס אישי וטיפול יסודי בכל עסקה !
דוד אלישקוב
מהנדס אזרחי, תואר שלישי .
הינו יזם, מנהל פרויקטים וביצוע מנוסה ומוביל בביצוע פרויקטים למגורים כבר למעלה משלושה עשורים אשר שימש בעברו קבלן מבצע בחברה ממשלתית בחו"ל ובמסגרת זה ביצע פרויקטים בינ"ל אשר כללו, בין היתר, תוספות וחיזוק מבנים למגורים, מסחריים ומשרדים.
עבד במשך 22 שנים במחלקת פיקוח תו"ב של עיריית תל אביב-יפו.
בנוסף, למר אלישקוב ניסיון מוכח בתכנון וביצוע פרויקטים של תמ"א 38/1,2 בישראל, אשר נדרשים על מנת להוציא לפועל פרויקט מורכבים בצורה מיטבית ויעילה לבעלי הדירות.
פרטים ליצירת קשר:
טל'/פקס : 03-7940471
נייד: 054-490-9159
ציון אלישקוב
מהנדס תעשייה וניהול B.Sc , בהתמחות ניהול פרוייקטים
בוגר תואר שני במנהל ועסקים M.B.A
בעל ניסיון בתחום השיווק והמכירות בנדל"ן, בעל רישיון לתיווך במקרקעין.
אחראי על שיווק ומכירות דירות בפרויקט תמ"א 38, קרקעות - תיווך במקרקעין.
הובלת תהליכי מכירה, ביצוע מחקרי שוק והובלת אסטרטגיה שיווקית.
פרטים ליצירת קשר:
טל'/פקס : 03-7940471
נייד: 052-790-9377
תמ"א 38
תמ"א 38/1
תמ"א 38/1 - תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה אשר אושרה ע"י הממשלה ב- 2005.
מטרתה של תמ"א 38 היא הצלת חיים במקרה של רעידת אדמה ולשם כך מאפשרת קבלת היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בתכנית מפורטת, ולמעשה מעודדת בעלי בתים לחזק את המבנים שבבעלותם.
תמ"א 38/1 כוללת הנחיות מפורשות כיצד לחזק מבנים על מנת לשפר עמידותם לרעידות אדמה. כמו כן, התכנית מגדירה את אופן בדיקת המבנה לרעידות אדמה.
התכנית מאפשרת השלמת קומת קרקע והוספת קומות לבניינים קיימים בתמורה לחיזוק מפני רעידות אדמה.
בעלי הדירות הקיימים מקבלים תוספות אשר כוללים: חדרי ממ"ד, מרפסות שמש, מרפסות שירות, ומעלית.
ובנוסף שיפוץ פנימי וחיצוני של כול השטחים המשותפים, ללא השתתפות כספית מצד בעלי דירות הקיימים.
"התמודדות עם בעיית "הדייר הסרבן
לצורך אישור פרויקט תמ"א 38/1,2 נקבע לאחרונה בחוק כי ברוב מיוחס, מינימום של 67% מבין בעלי הדירות כדי לקבל החלטה לביצוע פרויקט. אם ישנו בבניין בעל דירה, אשר מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע עסקת הפרויקט (למשל כדי להשיג רווח גדול יותר), או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, ובכל הוא גורם נזק לבעלי הדירות האחרים ופוגע בזכויותיהם, הרי שעפ"י החוק נתונה לשאר בעלי הדירות בבניין עילת תביעה נזיקית כנגדו, אשר תוגש למפקחת לצורך בדיקה.
במידה וההתנגדות בלתי סבירה, המפקחת רשאית לדחות את ההתנגדות של הסרבן, ולאשר הסכמה לפרויקט בשמו של הסרבן.
שלבי היישום
שלב 1
-
פגישת ייעוץ ראשונית עם נציגי הבית המשותף הכוללת הסבר מפורט על היבטי התכנית.
-
מענה לשאלות בעלי הדירות בבית המשותף.
-
קביעת לוחות זמנים.
-
החתמת הדיירים בליווי עו"ד המייצג את הדיירים על הסכמתם לממש התכנית בבית המשותף.
-
בחירת וועד מייצג לדיירים שמולו יתנהלו השלבים הבאים.
-
העברת טיוטת הסכם ומפרט טכני לעו"ד המייצג את הדיירים.
-
חתימה על הסכם ביצוע בתמורה לזכויות.
שלב 2
-
בדיקת היתכנות - כל הבדיקות ימומנו ע"י היזם ללא תשלום מצד הדיירים.
-
בדיקת המבנה ע"י מהנדס קונסטרוקטור שיבחן את ביסוס הקרקע והתשתית הקיימת בכדי לאבחן את שיטות החיזוק הנדרשות.
-
בדיקת אדריכל שיבחן את אפשרויות השיפוץ ואפשרויות מימוש זכויות בניה חדשות.
-
בדיקת עו"ד מצד הדיירים ומצד היזם שיבדקו את ההיבטים המשפטיים למימוש התכנית מול הרשויות.
-
בדיקות כלליות וגלגליות נוספות ע"י החברה.
שלב 3
-
לאחר ששלבי ההיתכנות עוברים בהצלחה, נגיש לכם הדיירים את תכניות המהנדס והאדריכל על אופיי השיפוץ והחיזוק כולל הוספת יחידות דיור חדשות ברמת מפרט טכני, הממחישה את נראות הבית.
-
לאחר סיום העבודות, כל התכניות והמפרט יובאו לאישורכם הדיירים ורק לאחר מכן יוגשו לרשויות לצורך קבלת ההיתרים.
שלב 4
-
לאחר קבלת היתרי בניה מהרשויות ובהתאם ללוח זמנים שנקבע יחולו עבודות הבניה בבית.
-
הבניה תבוצע ע"י קבלנים רשומים בלבד ובעלי ניסיון רב בפרוייקטים מסוג זה.
-
הבניה תבוצע תוך התחשבות מקסימאלית באורח החיים של הדיירים ועם מינימום הפרעה.
3
פרויקטים
בשלב קבלת היתר בנייה
2
3
פרויקטים
סיימו בנייה ואוכלסו
פרויקטים בשלבי בניה
תמ"א 38/2
תמ"א 38/2 הינו הליך, אשר במסגרתו מפונים בנייני מגורים קיימים לצורך בנייה מחדש של שכונה באותו מתחם. כך, שבעלי הדירות הקיימים, יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה גדולה יותר, בשכונה מודרנית, עם תשתית סביבתית מפותחת וחדשה ובנוסף יתווספו לדירה גם אלמנטים משביחי ערך נוספים כגון: מעליות, ממ"ד, מרפסת, חניה, מחסן וכיוצ"ב.
שטח הדירה אשר יקבל הדייר במסגרת עסקת תמ"א 38/2 תמורת דירתו הישנה יקבע במשא ומתן בין הדיירים באי כוחם ונציגיהם לבין היזם/הקבלן.
במסגרת עסקת תמ"א 38/2, בעל הדירה מקבל דירה חדשה מרווחת וגדולה יותר מדירתו הקיימת, ללא כל עלויות מצידו.
בעל הדירה יוכל ליהנות מ"עסקת נטו" ולפיה לא יחולו עליו כל מיסים ותשלומים מכל מין וסוג שהוא כאשר היזם/הקבלן נוטל על עצמו את כל העלויות הקשורות לפרויקט ולביצועו כגון תשלומי דמי השכירות עבור דירה חלופית לתקופת הפינוי, הובלות לדירה השכורה ולדירה החדשה בפרויקט, מיסים, היטלים, עלויות בנייה, שכר טרחה למתכננים, עורכי דין, שמאים, יועצים וכו'. יודגש כי ע"פ החוק, קיימת מגבלה על הטבת המס לבעלי דירות אשר קובעת כי במידה ולבעל דירה יש יותר מדירה אחת באותו פרויקט תמ"א 38/2, רק דירה אחת תהיה זכאית להטבת המס הקבועה בחוק.
פינוי בינוי
פינוי בינוי הליך, אשר במסגרתו מפונים בנייני מגורים קיימים בשכונות ותיקות, לטובת בנייה מחדש של שכונה מאותו מתחם. כך, שבעלי הדירות הקיימים, יקבלו במקום דירתם הישנה, דירה חדשה גדולה יותר, בשכונה מודרנית, עם תשתית סביבתית מפותחת וחדשה ובנוסף יתווספו לדירה גם אלמנטים משביחי ערך נוספים כגון: מעליות, ממ"ד, מרפסת, חניה, מחסן וכיוצ"ב.
שטח הדירה אשר יקבל הדייר במסגרת עסקת פינוי בינוי תמורת דירתו הישנה יקבע במשא ומתן בין הדיירים באי כוחם ונציגיהם לבין היזם/הקבלן.
במסגרת עסקת פינוי בינוי, בעל הדירה מקבל דירה חדשה מרווחת וגדולה יותר מדירתו הקיימת, ללא כול עלויות מצידו.
בעל הדירה יוכל ליהנות מ"עסקת נטו" ולפיה לא יכולו עליו כול מיסים ותשלומים מכל מין וסוג שהוא כאשר היזם/הקבלן נוטל על עצמו את כל העלויות הקשורות לפרויקט ולביצועו כגון תשלומי דמי השכירות עבור דירה חלופית לתקופת הפינוי, הובלות לדירה השכורה ולדירה החדשה בפרויקט, מיסים, היטלים עלויות בנייה, שכר טרחה למתכננים, עורכי דין, שמאים, יועצים וכו'.
יודגש כי עפ"י החוק, קיימת מגבלה על הטבת המס לבעלי דירות אשר קובעת כי במידה ולבעל דירה יש יותר מדירה אחת באותו פרויקט פינוי בינוי, רק דירה אחת תהיה זכאית להטבת המס הקבועה בחוק.
מסירת הדירה לקבלן
תנאי למסירת הדירה לקבלן ולשעבוד הזכויות לבנק המלווה את הפרויקט מטעם הקבלן, יהיה קבלת ערבות בנקאית מהקבלן, עפ"י הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1947 בשווי של הדירה החדשה בפרויקט, בהתאם להערכות שמאי עדכניות.
במידה וישנן דירות עליהן רובצת משכנתא, תגרר המשכנתא לדירה החדשה ולבנק שממנו קיבל בעל הדירה משכנתא. תינתן/תוסב ערבות בנקאית על ידי הבנק שיתן לקבלן ליווי בנקאי לביצוע הפרויקט וזאת בגובה יתרת סכום המשכנתא לסילוק.
כך שבפועל סכום זה יופחת מגובה הערבות הבנקאית שתישאר בידי בעל הדירה להבטחת מסירת החזקה בדירה ע"י הקבלן.
משך התהליך
התהליך נמשך מספר שנים ומתבצע במספר שלבים שהעיקריים שבהם הינם:
1. חתימת בעלי הדירות על יפוי כח לעורכי הדין המייצגים אותם.
2. מתן כתב הסכמה למינוי חברה מנהלת אשר תטפל בשם הדיירים יחד עם היזם, בעירייה ובמשרד הבינוי והשיכון, לשם
הכרזת המתחם כמתחם התחדשות עירונית (פינוי בינוי) ע"י משרד הבינוי והשיכון.
3. חתימת בעלי הדירות על הסכם עם יזם לאחר ניהול מו"מ ע"י עורכי הדין ונציגי הדיירים.
4. תכנון ואישור תכניות בגין עיר חדשה למתחם.
5. בחירת קבלן לביצוע הפרויקט מתוך החברות הקבלניות הגדולות המוכרות והאמינות.
6. קבלת היתר בנייה למתחם.
7. פינוי הדירות הישנות כנגד קבלת ערבויות בנקאיות, דמי השכירות וההוצאות.
8. ביצוע הבניה.
9. קבלת הדירות החדשות.
10. רישום הבניינים כבתים משותפים ורישום הדירות ע"ש הבעלים בלשכת רישום המקרקעין.
התמודדות עם בעיית "הדייר הסרבן"
לצורך אישור פרויקט פינוי בינוי נקבע לאחרונה בחוק כי די ברוב מיוחס (ולא מוחלט) של 67% מבין בעלי הדירות כדי לקבל החלטה לביצוע פרויקט פינוי בינוי. אם ישנו בבניין ו/או במתחם בעל דירה, אשר מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע עסקת פינוי בינוי (למשל כדי להשיג רווח גדול יותר), או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים ובכל גורם נזק לבעלי הדירות האחרים ופוגע בזכויותיהם, הרי שעפ"י החוק נתונה לשאר בעלי הדירות בבניין עילת תביעה נזיקית כנגדו, בשל הנזק שנגרם להם עקב סירובו של הדייר הסרבן להצטרף לפרוייקט פינוי בינוי.
במידה והינכם בעלי דירות המעוניינים להשתתף בהליך של פינוי בינוי כמוסבר לעיל, הינכם מוזמנים לפנות למשרדנו, ולקבל ייעוץ משפטי כיצד ניתן לבצע את האמור. אנו נייצג אתכם ונלווה אתכם מראשיתו של ההליך ועד לסיומו, נפנה לחברה מנהלת וליזמים על מנת לקבל הצעות ונדאג להשיג עבורכם את התמורה הטובה ביותר שניתן יהיה לקבל במסגרת עסקה של פינוי בינוי. אנו נבדוק את ההסכם, במקצועיות וביסודיות ונוודא כי זכויותיכם הקנייניות בדירותיכם תובטחנה ותשמרנה היטב.
צוות משרדנו ישמח לייצג אתכם ולהעניק יחס אישי וטיפול יסודי בכל עסקה על מנת לקדמה ולהוציאה אל הפועל, לשביעות רצונכם.
תיווך מקרקעין
עיר דוד מתמחה בשיווק ומכירת פרויקטים של תמ״א 38, דירות חדשות ויד שנייה, מסחרי, משרדים ומגרשים ברחבי הארץ.
אנו פעילים שנים רבות בתחום הנדל"ן ומייצגים שלל פרויקטים למגורים הנמצאים בשלבי בנייה והאכלוס ופרויקטים עתידיים הנמצאים בשלב הוצאת היתר בנייה.
אתר האינטרנט של המשרד נועד לצורך שיווק, פרסום וקידום מכירות של נדל"ן.
במשרדנו יועצי נדל"ן מקצועיים אשר מתמחים בפרויקטי תמ"א 38 המלווים את לקוחותינו בתהליך רכישת הדירה בהמון סובלנות, מקצועיות ואכפתיות.
צוות זה יוביל אתכם, רוכשי הדירות, החל משלב ההיכרות עם הדירה המתאימה לכם, הפנייה לייעוץ משפטי ועזרה בעיצוב פנים עד לחתימת החוזה.
בית לחם 9 , חולון
קומת קרקע, הכניסה מצד המסחרי
טלפון / פקס : 03-7940471
דוד: 054-490-9159
ציון: 052-790-9377
Email: de2367@gmail.com